首批供应量占全年计划近一半，主要分布于外围区域

　　年度计划供地微增。本年全年共计划出让住宅用地占地面积约628.6万㎡，同比微增1.7%。

　　首批供应量占全年计划的六成，区域分化明显。本次一共推出48宗住宅用地，总占地面积约280.3万㎡，占全年住宅用地供应计划的44.6%，总供应建筑面积达928.5万㎡。从区域来看，本次推出的地块主要分布在增城、南沙、从化、花都等外围区域，“供地大区”增城区挂牌地块宗数居首位，黄埔区仅有3宗地块。

　　延续以往“限地价+竞配建+摇号”的出让方式

　　从竞拍规则来看，本批次集中供应地块均采用“限地价+竞配建+摇号”的方式进行出让，竞拍保证金比例为20%。

　　部分地块对竞得企业进行了限制，如要求竞得人配建公交首末站、公路客运配客站等公共配套，按规定进行定向用地，或规定自持物业比例等。

　　成交宗数42宗，近半数地块溢价成交

　　本次集中供地共成功出让42宗地块，总成交建筑面积约799.2万㎡，总成交金额达906亿元，其中有4宗地块达到最高限制地价进入摇号阶段，另外有6宗地块流拍。

　　近半数地块有溢价。20宗地块底价成交，22宗地块有溢价成交，其中溢价率超40%的地块有8宗，溢价率在20%-40%的有7宗，溢价率在10%-20%的有3宗，溢价率低于10%的有4宗。相比去年8.7%的平均溢价率，今年溢价率增长4.1pct，达到12.8%。

　　区域热度分化明显，优质地块竞争激烈

　　中心区优质地块竞争激烈，溢价率相对较高。黄埔、南沙、番禺、荔湾区成交溢价率高于其他区。尤其黄埔区推出的三宗地块均超过最高限价进入封顶摇号阶段。

　　非热点地块反响平平甚至无人问津，更可能底价成交。增城区多宗地块仅获得一轮报价，截止竞拍前夕，增城有5宗地块无人报价，从化有2宗无人报价，花都、白云各有一宗无人报价。

　　有望超美

　　多家房企均有所获，头部房企更关注优质地块，本地房企中越秀成最大赢家多家房企均有所获，独立拿地更为普遍。本轮供地吸引近60家房企参与竞拍，共32家企业有所收获。拿地金额前十的企业分别为广州地铁、港中旅、新鸿基、招商蛇口、正荣地产、融创中古、卓越集团、珠江投资、广州城市建设开发和中国铁建，头部房企和本地企业均有所获。其中，9宗地块涉及合作拿地，其余均为企业独立拿地。

　　根据截至目前首批集中供地的房企拿地数据，我们观点如下：

　　头部企业更关注优质地块。本次供地头部房企的参与度明显提高，招商、融创、金地等头部房企均有拿地，其中，正荣更是首次进入广州市场；从拿地区域来看，头部企业更关注优质地块，华润置地以总价21.3亿元、溢价率45%竞得白云区金沙洲地块，招商以总价41.3亿元、溢价率35.84%竞得南沙区庆盛枢纽区块地块，融创以总价10.1亿元、溢价率24.69%竞得南沙区进港大道南地块等。

　　非热点地块大都由本地企业竞得，且溢价率不高。本地房企中越秀成最大赢家，拿下荔湾、白云、南沙、番禺、增城共6宗地块，合计规划建面为133.7万平米，总金额达107.7亿元；增城区2宗、花都区1宗地块被金地收入囊中，总金额为59.2亿。

　　均匀布局的全国性大型房企及集中布局的区域大型房企在拿地金额和拿地面积上均占优势，尤其央企与地方国企在首批集中供地中表现突出，参与土拍和竞得土地的比例均较大；房企普遍更加青睐大本营或者长期深耕的城市，显示集中供地之下，房企投资决策也偏谨慎；从成交结果来看，头部房企与国企央企目前显示出了较大优势，这与之前市场的普遍预判较为相符；

　　从集中供地拿地销售比来看，三道红线压力之下，绝大部分房企拿地款还是来源于销售回款，且合作开发非常普遍。

　　风险提示

　　调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑。房地产行业长期受政策所影响，持续收紧的购房政策对房地产行业上市公司的销售造成较大波动，使销售端承压。

　　融资政策持续收紧导致现金流趋紧。房地产企业融资政策进一步收紧，导致房企资金链趋紧，偿债压力加大。

　　集中供地竞争激烈导致利润率下滑。集中供地政策导致有规模诉求的房企，高价拿地，致使主流城市拿地溢价率高企，从而压缩房企的利润率。

　　计提过多存货跌价准备导致业绩不达预期。受房地产调控政策影响，房地产公司的销售价格受到较大影响，致使部分项目出现亏损。

（文章来源：华西证券）