今年首批集中供地出现了房企的首例退地。

　　2021年7月20日，宋都股份(600077.SH)发布公告称，放弃此前在杭州首批集中供地中竞得的一宗土地，公司已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。

　　财报数据显示，宋都股份2020年归母净利润为3.52亿元，同比下降40.1%；2021年第一季度，公司归母净利润为3685万元，同比下降42.28%。

　　这笔有去无回的5000万元保证金，超过2021年一季度净利润，占公司2020年净利润的14.19%。

宋都股份损失5000万元放弃杭州地块

或警示房企“理性拿地”

　　2021年5月7日，杭州首批集中供地首日，宋都股份旗下的杭州绍辉企业管理有限公司，以“17.83亿元+21%自持”为代价，竞得拱墅区运河新城地块，溢价率29.86%，折合楼面价20962元/平方米。

　　而按照规划，该地块未来最高售价限价为29500元/平方米，其中还包含精装标准3000元/平方米。不低的自持比例与严格的限价标准，导致该地块盈利空间较小。竞得地块两个月，宋都股份也一直未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。

　　终于，宋都股份于7月20日发布公告称，收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书，公司该地块竞得资格取消，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。宋都股份表示，这是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

　　红星资本局发现，损失的5000万元，对于宋都股份来说不是个小数目，占公司2020年净利润的14.19%，是2021年一季度净利润的1.36倍。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦对媒体表示：“从拿地时的市场环境来看，拿地有冲动的成分，毕竟在重点城市抢下一块地实属不易。但是进入6月后，楼市调控环境进一步收紧，尤其是金融层面，这无疑是对市场的釜底抽薪。现在对楼市后面的预期可能没当时那么高，再仔细算账，不排除认为有亏损的风险，所以即便冒违约风险也要退地。”

　　卢文曦称：“这也有着很好的警示和教育作用，首批集中土拍市场情绪过于高亢，这也使得调控政策甚至有被误判的可能。现实中如果有这些(退地)案例来警示其他房企，可能效果会更好。”

拿地还是不拿地

宋都股份陷入两难

　　作为一家杭州本土房企，宋都股份在杭州首批集中供地中发力较猛，共抢下5宗地块，土地价款分别为17.83亿元、3.35亿元、8.91亿元、8.46亿元以及7.29亿元，总地价达45.84亿元，累计建面达33.3万平方米。

　　上述已经放弃的地块是价款最高的一块，另外4宗地块均已正常进入开发流程。

　　宋都股份斥巨资拿地的原因，或可从其财报中窥见一二。

　　2020年，宋都股份拿地力度下滑，新增建筑面积为70万㎡，同比下降47.4%。

　　中科财金产业研究院指出，宋都股份2020年过去拿地对本年销售额支撑度为-0.98，较2019年下降了1.41，新增土储难以对销售额形成有效支撑。

　　土地储备不足，难怪宋都股份积极拿地。

　　但同策研究院研究总监宋红卫指出，一次性拿下多幅地块对企业的现金流要求比较高，同时还要考虑到“三道红线”的融资限制。

　　宋都股份同样需要在拿地的同时，面对融资成本高，业绩乏力的问题。

　　2020年，公司毛利率为22.17%，较上年下降超18个百分点；净利率为4.48%，较上年下降近10个百分点；盈利能力下滑明显。

　　2021年一季度，公司实现营业收入9.72亿元，同比增长14.57%；归母净利润为3685万元，同比下降42.28%。宋都股份解释称，净利润下滑主要系本期交付结转收入毛利降低所致。

　　在负债方面，按2020年财报数据计算，宋都股份扣除预收后的资产负债率为78.5%，净负债率为92.44%，现金短债比为2.66，“三道红线”踩中一道。未来，有息负债规模年增速不得超过10%。

　　此外，宋都股份融资成本逐年上升。2018至2020年，公司平均融资成本分别为6.23%、7.35%、8.42%。贝壳研究院数据显示，房地产行业2020全年，央企、国企境内平均票面利率4.08%，非央企、国企性质房企境内平均票面利率5.51%。与之相比，宋都股份2020年融资成本处于高位。

　　拿地还是不拿地，宋都股份进退维谷。

（文章来源：红星资本局）