作者：纳纳酱吖

作为深圳起家的房企似乎总能在这1997平方公里的土地上翻车，前有万科，后有京基，看来房企之间不仅要比业绩，还要比负面。

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挂羊头卖狗肉

最近，市民刘先生购买了南山区京基御景峯的公寓产品，在签合同时才发现开发商将办公用房包装成公寓对外宣传销售，而在此前开发商销售并未向其明确告知这一点，有虚假宣传之嫌。

据悉，京基御景峯位于南山区塘长路与留仙大道交叉路口，项目包括住宅、公寓、商业、办公楼等业态，总建面约64万㎡，分三期开发。

自2018年7月以来，已多次开盘，目前在售的是商办性质的公寓产品，售价约5.5万-6.5万/㎡，样板间可看。

在售楼部现场，除项目的驻场销售外，还有包括美联物业、德祐等多家中介机构的销售，但来看房的客户并不是很多。

据销售介绍，目前在售的公寓名为“御领公馆”，看房需提前40分钟预约，且不能带手机进去，因为“户型是开发商改装过的，不让拍照，且限流。”

单从户型图来看，好像没有什么问题，只是面积都不大，空间比较小。

但仔细看就会发现，整个平面是一个“回”字，同方向的两个小户型卫生间的位置挨着的，很像是由一个大的卫生间分隔出来的两个小卫生间。而且两边卫生间的位置也是正对着，加上“回”字形的构造，还真有点像写字楼里的公共卫生间。

这个布局真的越看越像写字楼，不说毫无关系吧，简直就是一模一样。

对于这个不合理的布局，中介解释称是开发商偷懒，把排水管道安排在了一起。交房后如果业主有需要，可以到物业处拿图纸根据意愿，重新打墙改装。

先不说业主收房后能不能改装，就目前来看，问题可没有这么简单。

据深圳市住建局数据，京基御景峯分三期拿预售，目前在售的是第三期项目，备案名为长源御景峯大厦，位于项目1座、2座和3座，产权40年，房屋用途为“办公”。

据现场销售介绍，三期3座是整售给大客户用作酒店的，但卖不出去也会零售，1座和2座现在可零售给买家自住。

所以，可以确定了：京基御景峯确实存在虚假宣传的行为。

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公寓的歪风屡禁不止

其实京基御景峯这类“商办公寓借商住公寓名义售卖”的案例真的一直存在，为此7月28日，深圳市房地产中介协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》：

通知表示，近日，经媒体报道发现个别房地产中介机构及从业人员为了促成交易，存在涉嫌隐瞒房产关键信息、诱导消费者购买“产办公寓”、使用“气球贷”，伪造假流水等违法违规行为。

为维护深圳市房地产市场秩序稳定，现深圳市房地产中介协会在全市范围内对房地产中介机构及相关从业人员开展规范经营专项整治工作。

要求各中介机构及相关从业人员自查自纠，并要求8月6日前开展自查自纠工作，严格内部管理，建立健全内部自控纠察机制。

其中，重点整治的内容包括——

（一）发布虚假房源信息，隐瞒房产产权重要信息，将产业用地上建设的厂房、宿舍、产业研发、办公类建筑包装或虚假宣传为“产办公寓”诱骗消费者；（二）隐瞒转让条件与转让过程产生的高税费，以及持有过程中每年产生的税费等重要信息，诱导消费者注册公司购买“产办公寓”；（三）诱导消费者使用“气球贷”等金融产品，但对消费者隐瞒后续可能产生无法续贷的情况及风险；（四）诱导消费者伪造银行流水等违法违规行为。

文件一发，无疑是在平静水面激起层层波浪。

首先是中介行业，规矩多了，以后在买卖过程中会更加的严谨，也能够减少购房者维权事件的发生；

其次是对于房地产商们，这则通知的发布对他们的打击应该是很大的，由于土地属性的问题，很多项目建成后并不能顺利进入交易程序，只能通过启动转介、“虚假宣传”“打擦边球”等方式，将原本不受欢迎的“公寓产品”卖出去。

市场上也可以明显看到，卖不出去或多年卖不完的往往都是公寓类的项目，比如位于罗湖的万科深南道68号、南山的华联城市中心等等都是商办公寓，并不是大众认知里的公寓类型，不仅不具备居住性质，还需要以公司的名义购买。

其实，深圳关于公寓的管控由来已久。

早在2017年5月12日，深圳市规划国土委便发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，对商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套形式设计。商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。

值得注意的是，今年7月9日，深圳市规资局出台了《关于公开征求《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）》，该意见稿中也提到，

在保障总体用地结构均衡的前提下，逐步提高居住和公共设施用地规模和比例，允许商业改居住，商品房占比可达到30%，不止商业用地，旧改里面的商业部分也可以改成居住性质。

足可见，政府对于公寓这类产品真的费了很多心力，管控很多也很严格，虽然允许未来商业改为居住，但对于已存在的项目中介在推销时，也必须严格按照规定来。

只是无奈，至今仍有不少开发商踩线过河，就是要和政策对着干。