需求侧：8 月单月新增居民中长贷同比回落，新增居民短贷环比大幅反弹从资金量来看，8 月新增居民短贷1496 亿元，环比+1660%，2021 年1-8月累计新增居民短贷13,081 亿元，同比增速为+9.9%。8 月单月新增居民中长贷4259 亿元，同比-23.6%(7 月单月同比-34.5%)，环比+7.2%，边际略现改善迹象；2021 年1-8 月累计新增居民中长贷4.25 万亿，同比+7.3%，环比+11.1%(2020 全年同比+9.2%)。8 月单月新增居民中长贷占新增贷款的比重为34.9%(上月同口径数据为36.8%，2020 年同月同口径数据为43.5%)；1-8 月累计新增居民中长贷占新增贷款比重为28.2%(上月同口径数据为27.7%，2020 年全年为30.3%)。

　　7 月9 日，央行宣布从7 月15 日起普降存款准备金率0.5 个百分点，释放长期资金约1 万亿元。当前，楼市调控政策持续高压，政策面坚持“房住不炒”，对经营贷、消费贷等进行全面排查，防范信贷资金违规流入楼市。但也需要注意到，本次全面降准将提升银行整体可贷资金规模，在落实房地产行业贷款集中度管理时，现有房地产贷款的占比将下降，利于商业银行完成央行的房地产贷款集中度管理指标，也利于在指标允许的范围内，继续对“刚需和首套”的房屋按揭贷款进行支持。

　　供给侧：8 月境内债发行规模缩减，内房海外债单月净融资转负8 月房企境内外单月合计发债984 亿元，环比-46.4%(7 月+10.4%)，同比-55.9%(7 月-18.8%)，单月净融资-693 亿元(7 月-223 亿元)。其中境内发债规模缩减，环比-28.1%至468 亿元，单月净融资-435 亿元。8 月境外发债缩量明显，环比-82.1%至60 亿元，单月净融资转负，为-259 亿元。

　　8 月房地产集合信托成立金额约285 亿元，同比下降60.4%，占集合信托成立规模比重降低至26.3%。1-8 月，房地产集合信托累计成立3868 亿元，同比下降28.9%，占1-8 月集合信托整体成立规模的比重31.3%。

　　资金价格方面，8 月部分中等资质房企暂缓融资安排，而高资质房企新发境内债利率有所下行。海外债市场方面，继7 月部分房企新发美元债期限缩短后，8 月部分房企暂缓海外融资安排，融资主体新发海外债利率有所提升。

　　投资建议：8 月房地产行业信贷增长仍受“去杠杆”政策影响，房企境内债发行规模收缩。我们认为地产开发子板块短期仍受限于“三道红线”和“两集中”的资金面约束，ROE 提升节奏仍有待观察，但鉴于央企公开增持稳定悲观情绪，遏制非理性拿地“稳地价”有利于房地产行业的有序竞争和升级迭代，维持行业“增持”评级。

　　建议关注经营能力、品牌优势、信用优势、产品美誉等综合实力较强的龙头房企，包括万科A/万科企业，保利地产、金地集团、招商蛇口、融创中国、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等。

　　风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约；银行贷款集中度管理或导致房地产信贷规模受限。

（文章来源：光大证券）